Vous êtes à la recherche d’un appartement dans le but de réaliser un investissement locatif ? Vous pensez avoir trouvé le bien parfait, mais voilà : un locataire l’occupe déjà, avec un bail d’habitation loin du terme. Dans ces conditions, est-ce une bonne idée d’acheter ? Vaut-il mieux chercher un logement vide d’occupation ? En réalité, il peut s’avérer intéressant d’investir dans l’immobilier locatif à Paris 14e en commençant par un appartement déjà occupé. On vous explique pourquoi.
Investir dans l’immobilier locatif à Paris 14e en achetant un bien occupé, ça veut dire quoi ?
Si vous décidez d’acheter un appartement en cours d’occupation, et si le précédent propriétaire n’avait pas donné congé à l’occupant, vous récupérez le locataire et le bail en cours. « Pas de problème ! » Après tout, investir dans l’immobilier locatif à Paris 14e est justement votre intention.
Avant tout, il faut savoir que :
- Le ou les locataires restent.
- Le bail est toujours en cours et les conditions ne changent pas. Il n’y a que l’engagement du garant qui prend fin.
- Votre locataire a les mêmes droits et obligations qu’avant.
- La question du dépôt de garantie doit être réglée avant que la vente ne soit conclue.
Voilà pour les bases.
Pourquoi c’est intéressant d’acheter un appartement avec un bail d’habitation en cours ?
Acheter un logement déjà occupé n’est pas un problème pour investir dans l’immobilier locatif à Paris 14e. C’est même intéressant.
Il y a des avantages à acheter un appartement dont le locataire est déjà en place :
- Vous touchez tout de suite des revenus locatifs. Vous ne perdez pas des semaines, peut-être des mois à chercher un locataire.
- Il n’y a pas de travaux à faire avant de louer.
- On vous vend le logement en mode « location » avec toutes les clés en main. Il n’y a pas de vacance locative, pas de décalage entre le début du remboursement du crédit immobilier et le premier loyer encaissé, et vous n’avez pas à faire de démarches complexes pour lancer la machine.
- Vous obtenez plus facilement un crédit immobilier. Investir dans l’immobilier locatif à Paris 14e est un argument pour convaincre les banques, puisque les revenus locatifs vous permettent de rembourser l’emprunt par mensualités. Mais c’est encore mieux si le bien est déjà loué, puisque vous n’avez pas à attendre pour toucher vos premiers revenus locatifs. C’est encore plus rassurant pour votre banquier si le locataire est en place depuis un moment et si le vendeur n’a jamais eu d’impayés de loyer.
Renseignez-vous bien sur le locataire. Vous faites une bonne affaire si vous héritez d’un occupant sérieux, digne de confiance et qui paie toujours son loyer. N’hésitez pas à consulter les quittances de loyer des dernières années ou à interroger la copropriété.
Acheter un logement occupé : quelles sont les contraintes ?
Acheter un bien en cours de location a ses avantages. Mais il y a aussi quelques contraintes :
- Le type de location ne change pas (location vide ou meublée).
- Il faut respecter les dispositions du bail en cours. Impossible de changer quelque chose au contrat avant la date de fin prévue.
- Vous ne pouvez pas changer le montant du loyer en dehors du cadre de la révision annuelle basée sur l’indice IRL, du moins si une clause ad hoc se trouve dans le bail.
- Vous ne pouvez pas donner congé rapidement au locataire. Il faut déjà attendre la fin du bail. Mais en plus, la loi Alur prévoit la reconduction tacite du contrat si l’échéance arrive dans les 3 ans suivant votre achat. Si vous comptiez louer à quelqu’un d’autre, il faudra attendre un peu.
- Même si vous faites un investissement locatif, dans ce cas précis, vous ne pouvez pas bénéficier de la défiscalisation. Même si le vendeur y a eu droit à l’époque, ce n’est pas transmissible par la vente.
Quel est votre projet, et quels compromis pouvez-vous faire pour investir dans l’immobilier locatif à Paris 14e ? Si vous avez besoin de plus d’informations et de conseils, prenez donc contact avec un agent immobilier.
