Après avoir mûrement réfléchi, vous envisagez d’investir dans le locatif. C’est, en effet, un placement judicieux. Mais avant de vous lancer, il est crucial de songer à la future rentabilité de votre investissement. Vous devez vous projeter sur la durée, et calculer combien ce projet est susceptible de vous rapporter. Après tout, l’investissement est important – plusieurs centaines de milliers d’euros au bas mot. Ajoutez-y le crédit immobilier, dont vous aurez à rembourser des mensualités des années durant. En somme, il vaut mieux que votre projet de location immobilière rapporte de l’argent – et non l’inverse. Mais comment calculer votre rentabilité locative à Paris 14e ? Voici les 3 étapes pour bien procéder.
Étape n°1 : calculez la rentabilité locative brute de votre investissement locatif parisien
Vous devez souscrire un crédit immobilier pour acheter ? Dans ce cas, la banque à laquelle vous vous adressez va s’intéresser à la solidité de votre projet. Quel est le rendement potentiel de votre investissement locatif ? Si votre dossier demandeur indique un taux intéressant, c’est un excellent argument pour convaincre la banque d’accorder votre prêt.
Il faut d’abord calculer la rentabilité locative à Paris 14e « brute » du bien qui vous intéresse. Il s’agit de calculer le rapport entre le coût de l’acquisition et le montant des revenus locatifs que vous pensez tirer de cet investissement.
Vous voulez un exemple ? Disons que vous trouvez un appartement d’environ 30 m2 pour 350 000 €, frais de notaire inclus. Vous envisagez de fixer un loyer de 1 000 € par mois selon la tendance actuelle. Vous gagnez donc 12 000 € en revenus locatifs par an.
Pour connaître le taux de rentabilité brute de votre investissement, faites le calcul :
(12 000 € / 350 000 €) x 100
Résultat : 3,4 % de rentabilité brute.
Mais attention, ce résultat ne tient pas compte du montant des charges locatives qui vous incombent. C’est pourquoi il est « brut ».
Étape n°2 : calculez la rentabilité locative à Paris 14e « nette »
En devenant propriétaire bailleur, c’est une nouvelle routine à laquelle vous n’échapperez pas. Vous devez régler de nombreuses charges tous les ans. Parmi ces frais, vous avez :
- Les frais d’acquisition, à long terme (remboursement de votre crédit immobilier, par exemple) ;
- Les frais relatifs à la possession de votre appartement (taxe foncière, charges de copropriété, entretien et réparations, assurance propriétaire non occupant, etc.) ;
- Il y a aussi les honoraires de gestion locative, le cas échéant.
Généralement, tout cela cumulé représente 25 % des loyers perçus.
Continuons d’après l’exemple précédent. Les charges valent donc 25 % des 12 000 € de loyers perçus chaque année. Ce qui veut dire que vos revenus nets correspondent à 9 000 € (12 000 € – 25 %).
Refaites le calcul avec ces chiffres :
(9 000 € / 350 000 €) x 100
Résultat : 2,6 % de rentabilité locative à Paris 14e nette.
C’est un très bon rendement pour débuter. Par la suite, si vous revoyez le loyer à la hausse, vous pouvez augmenter votre rentabilité. Et comme votre logement prendra de la valeur avec le temps, quand viendra le moment de vendre, vous pourrez le vendre plus cher que son prix d’achat.
Étape n°3 : calculez votre future rentabilité nette-nette
Les choses ne s’arrêtent pas forcément là. Vous pouvez aller encore plus loin si vous le voulez et calculer la rentabilité locative à Paris 14e dite « nette-nette ».
Cette fois, vous tenez compte en plus de la fiscalité appliquée à vos revenus locatifs. On parle donc de :
- La nature des revenus que vous allez toucher (revenus fonciers ou BIC) ;
- Votre taux d’imposition sur les loyers, qui dépend de la tranche à laquelle vous êtes soumis ;
- Les charges déductibles des loyers, pouvant être retranchées de votre revenu imposable ;
- Certains dispositifs de défiscalisation auxquels vous pouvez prétendre pour un investissement locatif (plus d’informations ici).
Même en sachant tout cela, calculer la rentabilité locative à Paris 14e reste assez complexe. Si vous craignez de passer à côté de quelque chose, ou si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté, faites-vous accompagner par un professionnel de la transaction immobilière.
